不動産投資の始め方：財政状況を把握しよう

不動産投資を始める前にまずやらなくてはいけないこと。

それは・・

「投資は余裕資金で」と言われますが、自分自身が生活するのに必要なお金や、持っている資産など、自分の立ち位置を知ることで、向いている投資、買える物件が見えてきます。

財政状況の把握

ご家庭の中でお金の管理はどなたがされていますか？家計簿は付けていますか？

不動産投資を始める際に生活費を充ててしまうと（収支が安定するまで）精神的にキツくなってしまうので、まずは家計にどれだけ余裕があるかを確認して、初期費用に出せる額を決めておきましょう。また実際に融資を引いて物件を購入する場合、ここで作成する資料はそのまま銀行へ提出できますので、準備しておくに越したことはありません。

ご自身で管理されている方は下記手順に沿って、財政状況を洗い出していきましょう。

今現在すべて旦那さんが管理されている、という方は一度ご夫婦で話し合いの時間を取ってみてはいかがでしょうか。夫婦で協力して不動産投資を進めていくのはお勧めです。ダブルインカムのご夫婦であれば、お一人で行うよりも大きな規模の経営ができますし、より豊かな生活を送るために、ぜひ一度ご家庭の財政状況を洗いざらいにしてみるといいでしょう。密かに眠っている金融資産もあるかもしれません。

これらの確認をした上で、ご自身に合った不動産投資戦略を立てていきます。ではそれぞれ詳しく見ていきましょう。

保有金融資産の洗い出し（預金、定期預金、株等）

まずはご家族全員分の銀行預金残高を確認します。エクセル等で表を作成し管理していきます。

	銀行名	普通預金	定期預金	外貨預金	合計（円）
夫	Ａ銀行〇支店	2,000,000			2,000,000
	Ｂ銀行◇支店		1,000,000		1,000,000
	社内預金	2,000,000			2,000,000
妻	Ａ銀行〇支店	1,000,000			1,000,000
	Ｃ銀行〇支店			1,500,000	1,500,000
子１	Ａ銀行〇支店	200,000	300,000		500,000
子２	Ａ銀行〇支店	300,000			300,000
合計		5,500,000	1,300,000	1,500,000	8,300,000

金融資産は預金だけとは限りません。株を保有している方や、会社で確定拠出年金として出資している方は確認しましょう。

金融資産	金額
株式資産	800,000
確定拠出年金	1,200,000
合計（円）	2,000,000

このように、まずご自身の財政状況を把握することがスタートです。

給料日、カード引き落とし日等、残高は都度変化してくので、大きな収入・出費があった時などのタイミングでアップデートし、家の財政状況の確認は継続していくと良いと思います。

保有不動産を確認（持ち家、相続予定の土地等）

	所在地	登記面積	時価	借入残高	借入銀行
自宅土地	東京都〇〇区◇◇7-7	130m2	40,000,000	13,000,000	Ａ銀行
自宅居宅		100m2	10,000,000	7,000,000	Ａ銀行
合計			50,000,000	20,000,000

自宅の他に相続予定の土地や、保有不動産があれば書き込んでいきます。時価総額は、本来「公示値」から計算しますが、ここでは近所の不動産の実売買価格を参考にして記入してみましょう。

純資産を数字で表すことで、上記の場合、単純に3000万円の余力があるとみなされ融資に有利になる場合があります。

融資を好条件で引くために、アピールは多い方がいいです。

負債のリストアップ（住宅ローン、マイカーローン等）

続いて、負債の方を見ていきましょう。

住宅ローンを含め、銀行からの借入がある場合、こちらも別に表を作成します。

用途	名義	銀行	借入残高	最終返済	借入日	借入金額	利率
土地	夫	Ａ銀行〇支店	8,000,000	2040/4	2010/4	17,000,000	0.9%
	妻	Ａ銀行〇支店	5,000,000	2040/4	2010/4	13,000,000	0.9%
居宅	夫	Ａ銀行〇支店	7,000,000	2035/7	2010/7	20,000,000	0.9%
		小計	20,000,000
車	夫	Ｃ銀行△支店	1,000,000	2030/5	2020/5	2,500,000	2.5%
		小計	1,000,000

借入残高だけでなく、当初借り入れた金額も明記しておきましょう。「この銀行がこの金額を貸した」という事実は、それなりの評価を受けた、という意味ですので信頼の担保になり得ます。

昨年度の年収を確認（源泉徴収票、確定申告書）

会社員の方であれば、会社が年末調整をしてくれるので、１月頃に昨年分の源泉徴収票が届くと思います。確定申告をされている方は、申請時に提出した書類（税務署の押印があるもの）を手元に用意しておきましょう。実際に融資が決まると、住民税支払い証明書など準備する書類がありますので、これらの書類はまとめてファイルしておくと良いでしょう。

一年間の生活費を算出

地味に大事な項目です。これを知ることで、必要以上に投資を怖がらなくて済みます。

家計簿を付けている方は、税金・ローンの支払いも含めた一年間の生活費を算出してみましょう。（家計簿を付けていないかたは、ざっくり収支を計算してみてください）

ここで算出された一年間の生活費が１. で算出された金融資産を上回った分を余裕資金と考えます。

余裕資金　＝　貯蓄額　➖　１年間の生活費

万が一家族に何かあったとしても一年間生活できる額は残しておくと安心です。それでも不安な方は２年分の生活費を残しておくという考えでも良いと思います。ただ、投資に対するリスク許容幅は人それぞれです。余裕資金をすべて投資しろ、というわけではなく、余裕資金の中からご自身で負担なく出せる額を初期投資費用にまわすと良いと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

ご自身の財政状況がハッキリと見えてきたのではないでしょうか。まず己を知ることが、投資への第一歩です。

平均的なサラリーマンであれば、アパート一棟目は年収の１０倍まで借りられる、と言われており、そこから住宅ローンなどの負債を差し引いた額が、現実的に審査が降りる金額になりそうです。

こちらの情報はあくまでも一般論です。経済情勢によって差が出ますのでご了承ください。