ハスキ大家さんっていつも何してるの？
スカイ不動産投資は不労所得と言われているけど、実は労働もするよ。
これから不動産投資を始めたい方、不動産投資って本当に不労所得なの？と疑問に思っている方に向けて、大家さんのお仕事を紹介します。
実は不労じゃない？！大家さんのお仕事
不動産投資は不労所得と言われていますが、実はちゃんとした大家さんほど働いています！
住み心地の良い環境を提供するために、共有部分の掃除をしたり、草木の手入れをしたり、ご近所さんとの良好な関係を維持したり、やろうと思えばやれることはたくさんあります。
- 物件の共有部分、ポスト、インターフォンの定期清掃
- 建物周辺の草木の管理（雑草を抜く、落ち葉を掃くなど）
- 退去児の清掃、リフォーム
- 入居者さんのトラブル解決
- 入居時のプレゼント手配
- 照明の電球交換
- ごみ収集所の清掃
- ご近所さんとの関係維持 など・・
不動産業界で有名な大家さんほど、保有物件をちゃんと管理している印象です。それが成功の秘訣なのだと思います。
ハスキ実は仕事してるんだね！
スカイそう、よく勘違いされるけど、完全に「不労」ではないの。
でもほぼ全ての仕事は業者さんに外注することもできるよ！
不動産業界はしくみが完成されていると言われていて、入居者さんの仲介はもちろん、清掃などの物件管理から、各種トラブル対応など、ほぼ全て外注できます。
費用を抑えたいなどの理由で、全て自分で対応している大家さんもいます。清掃はもちろん、リフォームをDIYでこなしちゃう方もいたり、入居者さんに携帯番号を教えておいて、困った時に２４時間かけつける、という強者大家さんもいます。これはもはや不労所得ではなく、立派な労働ですね。
このように、全部自分でやってこそ不動産投資だ！という方もいれば、片手間で稼ぎたいから全部お任せ〜という方もいて、不動産管理に対する考え方はそれぞれです。
私は基本的に管理会社さんにお願いしていますが、費用が高くつきそうだな、と思う部分は自分でしています。
物件の清掃
住んでいる方が気持ちよく過ごせるように、また内見に来た時に「住みたい」と思ってもらえるように、物件の定期清掃は必須です。
物件の定期清掃も外注から自主管理までいくつか選択肢があります。
- 管理会社さんにお願いする：5,000円〜10,000円／月
- シルバー人材センターにお願いする：2,000円〜3,000円／回
- 自分でやる：０円
私は遠方の物件はシルバー人材センターにお願いしていて、近くの物件は自分達で清掃しています。
シルバー人材センターは、物件がある地域の事務所に連絡すると、契約の手順を教えてくれます。費用も安く、丁寧に仕事してくださるのでありがたく、重宝しています。
入居者さんのトラブル解決
人が生活する以上、なにかしらのトラブルは起こりえます。（なければないに越したことはないですが・・）
「トイレが詰まった」「エアコンが壊れた」「庭の雑草をなんとかして欲しい」など、年に１回くらいなにかしら起きます。保有物件が多いメガ大家さんはもっと頻繁に起きていることでしょう。
これも管理会社さんにお任せすれば、業者さんの手配から、入居者さんとのやりとりも含めて全部解決できます。費用はかかりますが、手間はかかりません。
- 入居者さんから管理会社（コールセンター）に連絡
- 管理会社（コールセンター）から大家さんに伝言＆その場で業者を手配
- 業者さんが入居者さんと日程などのやりとりをして、トラブル解決
- 業者さん、またはコールセンターから完了報告が来る
こういった日々のトラブルは、本業が忙しいサラリーマン大家さんは外注しているケースが多いです。
入居者さんのトラブルを全て自分で対応する場合、自分で業者を探し、見積もりを取って依頼、双方との日程調整を行い、当日立ち会う、という流れになります。経費削減になう上、業者さんとのつながりが増えるので、こういった実務を厭わない方は、スーパー大家さんになれるでしょう。
退去時清掃
大家さんが恐れているもの・・・それは「退去の連絡」です。
退去は突然やってきます(笑)管理会社からの着信はいつもドキドキします・・・
長く住んでもらえたら本望ですが、結婚・転勤など、人生には転機があるのでこればかりは仕方ないです。今は敷金・礼金・仲介手数料が限りなくゼロに近いので、昔よりも引っ越しのハードルは低いのかなと思います。
- 管理会社から退去の連絡が来る
- 管理会社経由で清掃・リフォームの手配、次の入居者募集開始
- 入居者さんの退去日は管理会社の担当者が立ち会い
- 退去後、管理会社から清掃＆リフォームの見積もりが届くので、内容確認し、正式依頼。
- 業者による清掃＆リフォーム
- 管理会社から清掃完了報告が来る
- 内見開始
繁忙期や入居を急いでいる場合は、清掃前に内見することもあります。
清掃＆リフォーム見積もりが出たら、自分の目で確認しに行くとベターです。必要以上の費用がかかっている場合もあります。
スカイ先日、届いた見積もりの庭の雑草除去費用が２万円だったので、物件を確認しに行ったら、数本しか生えてなかったのでその場で抜きました笑
退去時清掃をご自身で手配することも可能です。中間マージンが削減できます。または大家さんご自身で行なう方もいます。それはそれで素晴らしいですね。
入居時のプレゼント手配
新しい入居者さんが決まったら、おしゃれなハンドソープなど、ちょっとしたプレゼントを用意しています。玄関に入って目に入るところに置いておきます。
そんなプレゼント選びも楽しめる方はオススメです。
内見の時から「ウェルカムバスケット」なるもの（トイレットペーパーや食器洗剤などのセット）を置いている大家さんもいます。引っ越してそのまま生活できるように、ちょっとした配慮ですね。
ご近所さんとの関係維持
住宅地の中にある物件は、建築時や完成時に挨拶をして回ります。私も菓子折りを持って周囲のお宅を一軒一軒回りました。
全く知らない人が住むよりは、オーナーの顔を知っていた方が、周囲の方も安心なのではないかと思います。
スカイゴミ出しルールや町内会の人間関係など、有力情報を教えてくれることもありますよ。
まとめ
大家さんのお仕事編、いかがだったでしょうか。意外と地味な仕事もこなす大家業。
継続して安定した経営をしていくために、多少の困難も乗り越えて、大家業を極めていきましょう！
